Preguntas Frecuentes

Tasaciones

1. ¿Qué es una tasación?

Una tasación inmobiliaria es aquella actuación mediante la cual podemos obtener de forma objetiva, el valor de un inmueble cualquiera que sea su naturaleza:

Vivienda, garaje, nave, solar, finca, suelo, terreno, local comercial, etc.

La tasación se recoge en un informe el cual se estima el valor de una propiedad conforme a unos parámetros, siendo los más significativos:

  • La situación del inmueble.
  • Servicios básicos próximos tales como: colegios, centros de salud, supermercados, lugares de ocio, zonas verdes, …
  • Superficie: teniendo en cuenta tanto los metros cuadrados como su distribución.
  • Valores añadidos: Garajes, trasteros,…
  • Calidad de los materiales y su conservación.
  • Situación del inmueble dentro del edificio.
  • Edificio o urbanización donde se ubica.
  • Antigüedad.

2. ¿En qué caso puedo necesitar la tasación de mi inmueble?

Una valoración inmobiliaria o tasación inmobiliaria puede ser menester en muchas circunstancias, por ejemplo en:

  • Garantía hipotecaria. Si pretendemos hipotecar nuestro inmueble y ofrecerlo como garantía, nos será necesario valorarlo.
  • Intención de compra/venta. Si queremos comprar o vender un inmueble, nos podemos basar en el informe de un profesional que nos diga cuánto nos costaría, a fin de no realizar la operación “a ciegas”. Es específicamente esencial en el caso de venta de inmuebles dejados en herencia para dos o más co-propietarios.
  • Tasaciones periciales contradictorias para Hacienda. Cuando el valor que estima la agencia tributaria mediante datos catastrales es mayor que el real de mercado en el momento de la compra. Esto implica pagar más impuestos en todo lo que le sea de aplicación el valor catastral.
  • Cobertura para entidades aseguradoras.
  • Extinciones de pro-indivisos.
  • Subastas
  • Divisiones patrimoniales. Cuando nos disponemos a dividir un bien, es muy aconsejable saber de buena mano cuál es el valor de cada una de las partes resultantes, tanto para compensaciones económicas como para futuras operaciones (compra-venta, alquiler, etc.)
  • Reparcelaciones. Tras la reparcelación de un terreno, al igual que en el caso anterior, nos es menester saber el valor de nuestra parcela resultante.
  • Expropiaciones.

3. ¿Cómo realizamos una tasación inmobiliaria o valoración inmobiliaria?

Para llevar a cabo una tasación, tendremos que visitar el inmueble objeto de tasación, a fin de comprobar su estado: calidades, sistemas constructivos, estado de conservación, etc. En esta visita se tomarán las fotografías necesarias, así como las medidas oportunas, de cara a comprobar la superficie (metros cuadrados) de que disponemos.

Una vez tomados todos los datos necesarios, nos disponemos a redactar el documento. Para la obtención del valor del inmueble utilizaremos el método idóneo para el caso concreto. La Orden ECO 805/2003 recoge hasta cuatro métodos de valoración de inmuebles: método del coste, método de comparación, método de actualización de rentas o método residual.

4. ¿Dos tasaciones de un bien realizadas por tasadores diferentes debería dar el mismo valor?

No necesariamente, pero cuando se comparan ambas tasaciones, si existe una diferencia; la misma debe permanecer dentro de un rango razonable.

Peritaciones

1. ¿Qué son las Peritaciones?

  • Las Peritaciones (llamadas también Informes Periciales o Dictámenes Periciales) son documentos donde se expresan las conclusiones que un Perito Arquitecto emite sobre cualquiera de las materias de su competencia profesional, deducidas del análisis de los datos obtenidos del reconocimiento parcial o general de un edificio y del examen de documentos técnicos.
  • Las Peritaciones se aportan en los procedimientos judiciales, tanto por la parte demandante como por la parte demandada, como expresión del criterio fundamentado del Perito sobre hechos o circunstancias técnicas, para su valoración por el Juez.
  • Las Peritaciones también pueden ser realizadas por Peritos Judiciales designados por el Juez a petición de las partes.

2. ¿Qué son las Tasaciones Periciales?

Las Tasaciones Periciales son peritaciones cuyo objeto es la valoración de viviendas, edificios o terrenos en los términos establecidos tanto por la legislación sobre expropiaciones como por la normativa tributaria.

3. ¿Qué diferencia hay entre una Peritación de parte y una Peritación judicial?

Las peritaciones de parte son encargadas libremente por las partes en litigio, bien sea la parte demandante o la parte demandada, mientras que las peritaciones judiciales o peritaciones de Perito Tercero son encargadas por designación desde el propio Juzgado.

4. ¿Puedo elegir libremente mi Perito o me lo tienen que designar desde el Juzgado?

  • La elección de un Perito de parte es libre y la parte en litigio elige el técnico que considera más adecuado para demostrar que la razón le pertenece.
  • Los Peritos judiciales o peritos terceros no pueden ser elegidos libremente y han de ser designados por el Juzgado.

5. ¿Se puede utilizar una Peritación en un asunto no judicial?

Naturalmente. Cualquier asunto en cuestión puede requerir la consulta a un experto, a propuesta de una de las partes o de todas ellas, para que aporte la explicación técnica que permita resolver el conflicto.

6. ¿Se puede utilizar en la vía judicial una Peritación previamente encargada para un asunto extrajudicial?

En muchos casos, así ocurre. Una de las partes encarga una Peritación para intentar convencer de sus argumentos de modo amistoso a la parte contraria. Cuando por esta vía no se resuelve el problema, la parte afectada puede acudir a los tribunales y presentar su demanda acompañándola de la Peritación realizada.

7. ¿Cómo se contrata a un Perito de parte?

Buscando libremente al profesional que se considere como el más idóneo para demostrar mediante una Peritación con conclusiones claras y fundamentadas, que la razón está de su parte.

8. ¿Qué cobra un Perito de parte?

Tras la liberalización de tarifas de la Ley 7/1997, el Perito puede presupuestar libremente sus honorarios.

9. ¿Qué hay que proporcionarle al Perito para que pueda hacer su Peritación?

Todos los datos necesarios para poder fundamentar la opinión que va a quedar plasmada en las conclusiones de la Peritación. Estos datos que pueden versar sobre antecedentes, documentos, fotografías, planos, facturas, etc, serán utilizados por el Perito conjuntamente con los datos que el mismo obtenga del reconocimiento que haga en el inmueble en cuestión o de las pruebas técnicas que, en su caso, ordene realizar.

10. ¿Tiene que comparecer el Perito en el juicio que se convoque desde el Juzgado?

Si. El Perito es citado para que comparezca en el juicio y deberá contestar a cuantas preguntas relativas a la Peritación se le hagan, tanto por el Juez como por los letrados de las partes.

11. ¿Las Peritaciones han de ser visadas por el Colegio de Arquitectos?

Tras la entrada en vigor del Real Decreto 1000/2010 sobre Visado Colegial, las Peritaciones no requieren visado obligatorio. Para acreditar la condición de técnico competente, éste puede remitir en el documento a la Lista de Peritos o a la ficha profesional incluida en la web del Colegio Profesional al que pertenece.